賃貸のエアコンが壊れた！「初期設備」と「残置物」で変わる修理代と家賃減額の目安【2026】
【2026年版】賃貸のエアコンが故障！「初期設備」と「残置物」で見極める修理代の負担区分
賃貸マンションでエアコンが壊れた際、真っ先に確認すべきは「契約書」です。備え付けのエアコンには、大家さんが修理義務を負う『設備』と、前の住人が置いていった『残置物』の2種類が存在します。特に2026年は物価高の影響で修理交換費用も高騰中。知らずに自腹を切る前に、法的根拠に基づいた正しい負担区分と、故障した時のスピード解決手順をプロが伝授します。
【この記事の目次】
1. 「設備」と「残置物」の違いとは？それぞれの定義をシンプル解説
賃貸物件に最初からついているエアコンには、性質上2つのパターンがあります。
- 初期設備（設備）： 大家さんが「この部屋の付加価値」として設置したもの。募集図面に「エアコン1基」などと記載されており、**修理・交換の義務は大家さん**にあります。
- 残置物（ざんちぶつ）： 前の入居者が「取り外すのが面倒」「まだ使えるから」と置いていったもの。大家さんは「あげる（貸す）けど、保証はしないよ」というスタンスで、**修理・交換は入居者の自己負担**が原則です。
※どちらに該当するかは、契約時の**「重要事項説明書」**や**「付帯設備表」**に必ず記載されています。
2. 修理代は誰が払う？「残置物」でも大家さんが負担するケースも？
原則は上記の通りですが、実は「残置物」でも交渉の余地がある場合があります。
| 状況 | 修理費の負担者 |
|---|---|
| 「設備」が経年劣化で故障 | 大家さん負担 |
| 「設備」を入居者がぶつけて壊した | 入居者負担 |
| 「残置物」が故障した | 入居者負担（または放置） |
裏技的なポイント： 契約時に「残置物のエアコンが壊れたら撤去費用だけは大家さんが持ってほしい」と交渉しておくことで、将来的に自分で買い換える際のコストを抑えられることがあります。門真市の古いアパートなどでは、この交渉が通りやすい傾向にあります。
3. 【重要】エアコンが壊れたら絶対にやってはいけない2つのこと
故障に焦って以下の行動をとると、本来大家さんが払うべき修理代を受け取れなくなるリスクがあります。
- 勝手に業者を呼んで修理する： 必ず「管理会社」か「大家さん」へ先に連絡してください。指定業者以外で修理すると、費用請求を拒否されるのが一般的です。
- 自分で勝手に買い換えて捨てる： 「設備」であれば大家さんの所有物です。勝手に捨てると器物損壊や損害賠償を問われる可能性があります。
4. 2026年最新基準！エアコンが使えない期間の「家賃減額」の目安
民法改正により、エアコンなどの設備が使えない場合、入居者は**「使えなかった割合に応じた家賃の減額」**を請求できる権利が明文化されました。
JIPM（日本賃貸住宅管理協会）のガイドライン目安
・エアコンが全く使えない場合：月額家賃の **5,000円程度（免責期間3日）**
修理までに2週間かかった場合、日割り計算で数千円の家賃返還を交渉できる可能性があります。
5. 【LINE相談】管理会社の対応が遅い？トラブル解決のコツをプロが回答
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