賃貸の設備修理は誰の負担？契約書で必ず見るべき項目と民法改正のルール【2026】
【2026年最新】入居後の設備修理は誰の負担？賃貸契約書で必ずチェックすべき「魔の一文」とは
エアコン、給湯器、換気扇……賃貸物件の設備が壊れた際、「当然大家さんが直してくれる」と思い込むのは危険です。2026年現在の賃貸契約では、負担の境界線が細かく定められています。本記事では、修理代を1円も損しないために、内見時と契約時に必ず確認すべきポイントをプロの視点で網羅。トラブルを未然に防ぐ「魔法の質問」も伝授します。
【この記事の目次】
1. 基本ルール：大家さんの「修繕義務」と民法改正のポイント
原則として、賃貸物件の設備（エアコン、給湯器、水回りなど）を修理する義務は**「大家さん」**にあります。これは民法で定められており、入居者が「通常の使い方」をしていて壊れた場合は、大家さんの費用で直すのがルールです。
2020年以降の大きな変化：
改正民法により、設備が故障して使えなくなった場合、**「入居者が大家さんに修理を依頼したにもかかわらず、相当な期間放置された場合」などは、入居者が勝手に修理してその費用を大家さんに請求できる**ようになりました。また、使えない期間に応じて「家賃の減額」が当然になされることも明文化されています。
2. 契約書で必ず見るべき「一文」はこれ！【設備 vs 残置物】
最もトラブルになるのが、契約書に記載された**「残置物（ざんちぶつ）」**という言葉です。重要事項説明書や契約書の設備欄を確認してください。
⚠️ 要注意の一文：
「本物件に付帯するエアコンは前入居者の**残置物**であり、貸主は修理・交換の義務を負わないものとする」
もしこの一文があれば、たとえ入居初日にエアコンが壊れても、大家さんは1円も出してくれません。それどころか、勝手に買い替えていいのか、退去時に置いていっていいのかなど、面倒な調整が必要になります。内見時に「おしゃれな照明がついている！」と喜んでも、それが「残置物」扱いなら、壊れたら自腹で修理・撤去が必要です。
3. こんな時はどうなる？ケース別・負担金額のシミュレーション
実際の現場でよくあるケースをまとめました。
| 故障箇所 | 負担者 | 理由・注意点 |
|---|---|---|
| 経年劣化による給湯器故障 | 大家さん | 寿命（約10年）による故障は、貸主の維持管理義務に含まれます。 |
| うっかり物を落とした洗面台のヒビ | 入居者 | 「過失（不注意）」による破損は、入居者の負担になります。火災保険の「借家人賠償」が使えるか確認を。 |
| 電球・蛍光灯の交換 | 入居者 | 消耗品の交換は、特約で入居者負担と定められているのが一般的です。 |
| エアコンのフィルター掃除不足による故障 | 入居者 | 「善管注意義務（適切に管理する義務）」を怠ったとみなされると、修理代を請求される可能性があります。 |
4. 故障した！と思ったら。連絡前にやるべき「3つの鉄則」
慌てて業者を呼ぶ前に、以下のステップを踏んでください。手順を間違えると、大家さんが払ってくれるはずの修理代が自腹になります。
- ① 勝手に業者を呼ばない： 大家さんや管理会社には「提携業者」がいます。指定外の業者を呼ぶと、費用を負担してくれないケースがほとんどです。
- ② 現状を写真・動画で撮る： どのように動かないのか、エラーコードは何か。証拠を残しておくことで説明がスムーズになり、責任の所在もはっきりします。
- ③ 契約書の「設備」かを確認する： 前述の通り、残置物でないか、あるいは「小修理（パッキン交換等）は借主負担」という特約がないか確認しましょう。
5. 【LINE個別診断】その修理代、払わなくていいかも？無料トラブル相談
「管理会社に自腹だと言われたけど、納得いかない」「契約書のこの項目、どういう意味？」
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