賃貸物件の「瑕疵物件」とは？物理的瑕疵と心理的瑕疵の違いについて解説

賃貸物件を探していると、「瑕疵物件」や「訳あり物件」という言葉を目にすることがあります。
通常の物件より家賃が安い傾向にありますが、気に入った物件が瑕疵物件だった場合、どのような物件なのかを把握したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、瑕疵物件とはなにか、そのなかでも物理的瑕疵物件と心理的瑕疵物件に注目し、それぞれの概要について解説します。
賃貸物件をお探しの方は、ぜひご参考になさってください。

賃貸物件の「瑕疵物件」とは？

まずは、瑕疵物件とはどのような物件を指すのか、その概要について解説します。

瑕疵物件の概要とは

「瑕疵」とは、欠陥や不具合のことです。
つまり瑕疵物件とは、欠陥や不具合があり、本来備わっているはずの不動産の品質や、性能が備わっていない物件を指します。
「訳あり物件」とも呼ばれ、入居を敬遠する方も多いため、一般的な賃貸物件より家賃が低く設定されるのが一般的です。

瑕疵物件の種類

一口に瑕疵といっても、不具合の内容はさまざまです。
瑕疵物件は瑕疵の内容によって、以下の4つの種類に分類されています。

●物理的瑕疵物件
●法的瑕疵物件
●環境的瑕疵物件
●心理的瑕疵物件

それぞれの瑕疵の内容について、順番に解説します。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件とは、土地や建物自体に構造上や機能上の問題がある物件のことです。
物理的瑕疵は、直接認識できるため、ほかの瑕疵よりも発覚する可能性が高いです。
また、日常生活に関わる欠陥や不具合の場合は、契約後に貸主と借主とのあいだでトラブルになるケースも少なくありません。
どのような瑕疵なのか、具体的な例は次章で解説します。
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件とは、法令によって制限されていることが原因で、自由に使用することができない物件のことです。
たとえば、建築確認を受けておらず、建築基準法に違反する増改築などをおこなった建物が挙げられます。
また、スプリンクラーなど、消防法で定められている設備がない物件も、法的瑕疵物件に該当します。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件とは、物件周辺に、多くの方が嫌悪感を持つような施設がある物件のことです。
たとえば、以下のような嫌悪施設が挙げられます。

●暴力団の事務所
●火葬場・墓地
●刑務所
●下水処理施設
●飛行場
●工場

嫌悪施設が近くにあると、不快感や嫌悪感、治安の悪化などを理由に、瑕疵としてみなされる場合があります。
また、騒音や振動、悪臭、煙などが原因で生活に支障をきたすような施設が周辺にある場合も、環境的瑕疵に該当する可能性が高いです。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件とは、多くの方が「住みたくない」と心理的抵抗を感じるような事件や事故が過去に起きた物件です。
物件そのものに瑕疵はないため、性能に問題があるわけではありません。
どのような出来事が問題になるのか、具体的な例は次章で解説します。

賃貸物件の「物理的瑕疵物件」とは？

次に、物理的瑕疵物件とはどのような物件なのか、具体例を挙げて解説します。
前章でも解説しましたが、物理的瑕疵物件とは、土地や建物自体に、生活に使用が出るような欠陥や不具合がある物件のことです。
物理的瑕疵物件の代表的な例としては、以下のようなケースが挙げられます。

建物

●シロアリ被害がある
●外壁にひびが入っている
●耐震強度が低い
●雨漏りが発生している
●給排水管が故障して使えない

上記のように、建物に関する物理的瑕疵は、比較的発見しやすい欠陥です。
建物の物理的瑕疵は、建物の安全性・機能性・快適性に大きな影響を及ぼします。
また、水害などにより床下浸水をした場合も、物理的瑕疵に該当します。
なお、日常生活によって生じた床や建具の傷、摩耗などは、瑕疵に含まれません。

土地

●地盤沈下によって建物が傾いている
●有害物質に汚染されている
●地中に障害物がある

賃貸物件が建っている土地の土壌汚染や地中埋設物は、わかりにくい瑕疵ですが、貸主には借主に対して告知する義務があります。
賃貸借契約を結ぶときに、契約書や重要事項説明書に記載がある場合は、どのような有害物質なのか、なにが地中に埋まっているのかを確認しておくと良いでしょう。

賃貸物件の「心理的瑕疵物件」とは？

最後に、心理的瑕疵物件とはどのような物件なのか、その具体例と貸主に告知義務はあるのかについて解説します。

心理的瑕疵物件の具体例

心理的瑕疵物件は、物理的瑕疵物件のように、見た目で確認できる瑕疵ではありません。
具体的には、以下のようなものが該当します。

●自殺や殺人で人が亡くなった
●死亡後に発見が遅れたことで特殊清掃が必要になった
●凄惨な事件の現場として広く報道された

心理的瑕疵物件の場合、貸主には責任がないケースがほとんどです。
上記のような過去を知ったうえで、すすんで入居したいという借主はあまりいないため、家賃を通常より大幅に低く設定している物件も珍しくありません。
そして、家賃を下げるだけでなく、借主に事実を包み隠さず告知する義務があります。

告知義務について

賃貸物件で人が亡くなったとしても、その事件性や状況によって告知義務の有無が異なります。
心理的瑕疵の告知義務については、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって、基準が示されています。
告知義務がある

●不自然な死…他殺・自殺・火災などによる事故死
●発見が遅れた自然死…遺体が腐敗したことで室内の汚れがひどく、特殊清掃をおこなった場合

そのほか、原因がわからない不審死や変死についても、告知義務があります。
告知義務がない

●自然死…老衰や病死
●日常生活で生じた不慮の死…階段からの転落や入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

賃貸物件の入居者が病気で亡くなった場合など、事件性がない死については、告知義務はないとされています。

告知義務の期間

賃貸物件の場合、上記のような心理的瑕疵がある場合は、発生から3年間は告知する必要があるとされています。
とはいえ、明確な基準があるわけではなく、事件や事故が発生したあと、1人目の借主にのみ告知するというケースもあります。
つまり、2人目の借主には告知しないで貸す場合もあるということです。
しかし、大きな火災や凄惨な事件など、新聞やニュースなどで広く報道されたようなケースでは、3年間という告知期間を定めるのではなく、個別に対応するべきとされています。
最近は、事故物件を公開しているサイトがあり、インターネットで検索することが可能です。
気に入った物件が見つかり、心理的瑕疵物件かどうか確認したい場合は、そのようなサイトに掲載されているかどうかチェックしてみるのも良いでしょう。

借主の受け取り方によって判断する

心理的瑕疵物件には住みたくないという方は、あとで後悔しないように、別の物件を検討したほうが良いかもしれません。
心理的瑕疵物件であっても、立地条件や物件そのものが希望条件に合っていたため気にしないという方は、事件や事故の内容や、いつ発生したのかを確認したうえで検討してみましょう。

まとめ

賃貸物件のなかには、物理的な不具合や、心理的に抵抗を感じるなど、なんらかの瑕疵がある物件も存在します。
物理的瑕疵物件は、直接確認できる瑕疵であることが多いため、入居するかどうかを早く判断できますが、心理的瑕疵物件は、その物件が抱える過去に問題があるため悩む方も多いです。
心理的瑕疵があっても気にしない方や、家賃が安ければ借りたいという方は、不動産会社からの説明をしっかり受け、納得したうえで検討しましょう。