賃貸物件の共用部分とは？ドアの内外やベランダの扱いをご紹介

賃貸物件の多くはマンションやアパートなどの集合住宅となっており、専有部分と共用部分に分けられています。
こうした賃貸物件の共用部分では、何ができて何をしてはいけないのか気になるものです。
そこで今回は、賃貸物件の共用部分とは何か、ドアの内外はどう区分されるのか、ベランダの扱いはどうなるのかについてご紹介します。

賃貸物件の共用部分とは

アパートやマンションなど、集合住宅の賃貸物件における共用部分とは、借主が専有できる部分以外の建物の設備を指します。
専有部分とは借りている部屋を指すため、共用部分とはそれ以外のアパートやマンション全域と言っても差し支えありません。
エントランスやロビー、外廊下、階段、エレベーターなど、さまざまな設備が共用部分に含まれます。
専有部分に関わる部位でも一部は共用部分になっているため、借りている部屋をすべて好きなように使えるわけではない点に注意が必要です。

管理規約に書かれている

アパートやマンションの共用部分については、どこが該当するかが物件の管理規約に記載されています。
また、管理規約には共用部分で禁止されていることについても記載されていることが多いです。
私物を置いて通行を妨げてはいけないことや、共用部分が禁煙であることなど、法律で規定されていることに加え、賃貸物件独自の規約も存在するため、契約前に確認しておく必要があります。

配管部分は共用部分

戸別の専有部分に上下水道やガスなどを通すためのスペースは、共用部分の一つです。
賃貸物件の間取りには、PSやMBPSと書かれたスペースがあります。
PSはパイプスペースの略で、上下水道の配管などが格納されている部分です。
MBはメーターボックスで、ライフラインの検針メーターが入っている部分です。
MBPSと書かれている場合は、メーターと配管が一か所にまとめられています。
これらはどちらも専有部分ではなく共用部分にあたるため、勝手に中身をいじったり、鍵などの私物を置いたりすることはできません。

構造部分も共用部分

賃貸物件においては、壁や支柱、基礎、屋根など建物全体の主要な構造部分も共用部分に含まれます。
たとえ自分が借りている部屋の中にあったとしても、それが建物全体の負荷を支えている構造の一部であれば、共用部分となります。
そのため、仮にリフォームが許可されたとしても、その部分を取り壊すことはできません。
このように、共用部分とは専有部分以外の幅広い範囲を指しており、借主の自由にはできない部分です。

賃貸物件のドア内外の共用部分としての扱い

賃貸物件のドアは、ちょうど借主の専有部分と物件側の共用部分の境目にあたる存在です。
管理規約によっても異なりますが、ドアそのものをどちらかに含めてしまうのではなく、表裏で区分を使い分けている賃貸物件が多い傾向にあります。
共用部分と専有部分の区分に関わる賃貸物件のドアの扱いについて、詳しく見ていきましょう。

ドアの外側が共用部分

多くの賃貸物件では、玄関に設置されたドアの外側部分を共用部分として管理規約に記載しています。
そのため、ドアの外側部分は表面の塗装やドアノブも含めて共用部分となり、借主の自由にはできません。
ただし、管理規約によってドアの表裏の両方を共用部分に含めている物件もあるため、一概には言えない点に注意が必要です。

ドアの内側が専有部分

賃貸物件の玄関において、ドアの内側は塗装やドアノブ、鍵も含めて専有部分とされている物件が多いです。
鍵はそれそのものが専有部分の一部であるため、外に向いている鍵穴なども含まれますが、これを交換したい場合は大家さんの許可が必要です。
賃貸物件内のリフォームが認められているのであれば、専有部分にあたるドアの内側までなら塗装によるリフォームもできる可能性が高いでしょう。
一方で、原状回復が難しいリフォームや、外側の共用部分に影響を及ぼすドアそのものの交換は却下されることもあるため注意が必要です。

共用部分のリフォームはできない

賃貸物件であっても、管理規約内で許可されていたり、大家さんから個別に許可を得ていたりする場合はリフォームが可能です。
ただし、それはあくまでも「専有部分のリフォーム」に限った話であり、共用部分のリフォームは原則としてできません。
共用部分は賃貸物件の住人全員が使用することを前提に、大家さんや管理会社が管理している部分です。
そのため、大家さんとしては借主個人の好き勝手に内装などをいじられることは困ります。
玄関扉の内部は基本的に専有部分であるため、ある程度のリフォームは可能です。
しかし、玄関を一歩でも外に出た場合は、たとえ専有部分の目の前にある外廊下であってもリフォームはできません。
玄関扉の内側であっても、部分的に共用部分として扱われる部分はリフォームでいじれないため、管理規約をよく確認することが重要です。

賃貸物件のベランダも共用部分にあたる

賃貸物件の共用部分について、勘違いされることが多いのがベランダの扱いです。
ベランダは、専有部分に付随する形で付いてくる設備ではあるものの、実際の扱いは共用部分になります。
これは、ベランダがマンションなど階層が多い建物の避難経路の一部になっているためです。
そのため、洗濯物を干したりちょっとしたものを設置する程度には自由に利用できますが、ベランダ全体を塞ぐほどの荷物を置くことはできません。
窓や窓枠なども共用部分に入れられる場合が多く、これらはベランダとあわせてリフォームをしてはいけない設備に当てはまります。

ベランダで花火をしてはいけない

多くの賃貸物件では、管理規約によってベランダでの花火が禁止されています。
そもそも、ベランダは防災上の観点から火気厳禁とされる設備です。
すぐ近くに屋内があり、いつ引火するかわからないような場所で火花が散る花火をおこなってはいけません。
また、花火は火花だけでなく、火薬特有の音やにおい、煙も発生します。
そのため、上下左右の部屋に住んでいる方の迷惑となり、管理会社にクレームを入れられる原因にもなります。
場合によっては、管理会社から厳重注意を受けるだけでなく、さらに大きなトラブルに発展する可能性もあるでしょう。

喫煙がNGになっている可能性がある

賃貸物件の管理規約にもよりますが、ベランダを含む共用部分では喫煙が禁止されている可能性があります。
共用部分全体で喫煙を禁止する規約や、ベランダやほとんどの共用部分での喫煙を禁止する代わりに喫煙所を設けている物件もあり、対応は多様です。
かつては共用部分でも喫煙できる物件が主流でしたが、分煙や禁煙に対する意識が高まるなかで、物件内での禁煙を定める大家さんが増加しています。
仮に管理規約で喫煙が禁止されていなくても、タバコの煙やにおいを嫌がる住人が近くにいると、ベランダでの喫煙にクレームが入る可能性があります。
現状は問題なくても、規約が改定されて禁煙になったり、タバコを嫌がる方との間で訴訟トラブルが発生したりする可能性もあるでしょう。
そのため、できる限り喫煙が許可されている専有部分内で吸うか、専有部分が汚れたりにおいがついたりすることが気になる場合や物件全体が禁煙の場合は、外の喫煙スペースまで出かける必要があります。
賃貸物件の共用部分では、その部分の本来の用途を妨げることや、近隣の方に迷惑をかける行為はできません。

まとめ

賃貸物件の共用部分は、専有部分に含まれていない部分を指します。
共用部分は自分の好きなように活用することはできず、リフォームもできません。
玄関ドアの外側部分やベランダなども共用部分に含まれるため、管理規約を確認して禁止事項を把握しておきましょう。