賃貸物件の契約期間はなぜ2年が多いのか？契約の種類についても解説

賃貸物件には契約期間が設けられており、その期間を2年に設定している物件がほとんどです。
賃貸物件を借りる際には、契約更新や解約について、事前に把握したうえで賃貸借契約を結ぶことが大切です。
そこで今回は、賃貸借契約の種類と、契約期間が2年に設定されていることが多い理由、契約の更新や途中解約について解説します。
賃貸物件への入居をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

賃貸物件の契約の種類と契約期間が2年のケースが多い理由

賃貸物件に入居する際には、貸主と借主とのあいだで賃貸借契約を結ぶ必要があります。
この賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、契約期間や更新の有無などに違いがあります。

普通借家契約と定期借家契約のそれぞれの概要

まずは、2種類の契約形態の概要について確認しておきましょう。
普通借家契約
普通借家契約とは、1年以上の契約期間を設け、借主の希望により賃貸借期間を更新できる借家契約です。
契約期間は2年に設定されるケースがほとんどで、借主が希望すれば契約期間満了後も同一の物件に住み続けることができます。
貸主の方からは、正当な事由がない限り解約や契約更新の拒否ができません。
定期借家契約
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。
契約期間は1年未満～3年など、物件によってさまざまです。
契約更新はなく、契約期間が満了すれば賃貸借関係が終了するため、物件を明け渡さなければなりません。
もしそのまま同一の物件に住み続けたい場合は、再契約が必要です。
ただし、再契約ができない場合もあるため、注意が必要です。

普通借家契約と定期借家契約の相違点

普通借家契約と定期借家契約は、契約期間の定め方と更新の有無に大きな違いがあります。
普通借家契約の契約期間は1年以上で設定しますが、定期借家契約は自由に定めることができます。
また、普通借家契約では正当な事由がない限り契約が更新されますが、定期借家契約は契約の更新ができません。

契約期間はなぜ2年が多いのか

賃貸物件は、契約期間を2年に設定するケースが多く見られます。
その理由は、契約期間を1年未満にすると、「借地借家法29条」により、期間の定めがない賃貸借として扱われるためです。
その場合、借主が自由に解約を求められるため、貸主にとって不利な条件になります。
そのほかに、短期大学が2年制、大学が4年制、また社会人の転勤のサイクルが2年周期のケースが多いことから、契約期間を2年に設定したほうが入居者が集まりやすい点も、理由の1つです。

普通借家契約の賃貸物件における契約期間の更新について

普通借家契約の場合、住み続けたいという借主の希望があれば契約を更新できることを前章で解説しました。
では、更新する場合は、どのような手続きが必要なのでしょうか。
また、更新する際に費用が発生するのかも知っておきたいですよね。
そこで次に、賃貸物件の契約期間の更新方法について解説します。

普通借家契約の更新には2つのパターンがある

普通借家契約を結んだ賃貸物件は、契約期間が満了したときに契約が自動更新されるケースと、貸主による手続きが必要なケースの2つのパターンがあります。
自動更新かどうかについては賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されているため、しっかり確認しておきましょう。
自動更新されるケース
自動更新の場合、契約期限を迎えたら、自動で契約が更新されます。
借主から連絡する必要はありませんが、退去する場合は連絡が必要です。
長期間その賃貸物件に居住する予定であれば、問題ないでしょう。
しかし、学生など、契約期間の満了後は引っ越す予定だという方は注意が必要です。
また、契約を結ぶ際には、契約期間が満了するはいつなのか、しっかりと日付まで確認しておくことが大切です。
更新手続きが必要なケース
自動更新されない契約の場合は、契約期間が終了する1か月～3か月ほど前に、大家さんから更新手続きに関する通知が来るのが一般的です。
送られてくる書類の内容を確認し、署名・捺印をして返送すれば、更新手続きが完了します。
保証人の印鑑や、家賃保証会社の契約更新が必要になる場合は、その準備も早めにしておくことをおすすめします。

更新する際にかかる費用

賃貸借契約を更新する場合は、更新料が発生する場合があります。
更新料の金額は、家賃の半月～1か月分が相場です。
なお、賃貸物件に入居する際は、火災保険料への加入を求められます。
火災保険の保険期間は、賃貸借契約の契約期間に合わせるのが一般的で、賃貸借契約の期間が2年であれば、更新のときには火災保険の保険期間も終了していることになります。
そのため、賃貸借契約を更新する際には、火災保険の更新料も発生することを頭に入れておきましょう。

契約期間が満了する前に賃貸物件を途中解約する手続き方法

賃貸物件の更新について前章で解説しましたが、更新期間が満了するまで居住しなければならないわけではありません。
急に転勤することになった、実家に戻ることになったなど、さまざまな理由から契約期間中に退去するケースもあります。
その場合は、賃貸借契約を途中解約しなければなりません。
そこで最後に、賃貸物件の契約期間が満了する前に退去する場合の解約手続きについて解説します。

解約予告期間内に手続きする

賃貸物件を退去する場合、貸主の都合で急に解約できるわけではありません。
大家さんにとっては、急に解約するといわれても、次の入居者が決まるまでのあいだ空室になってしまいます。
そのようなリスクを避けるため、賃貸物件では、途中解約する場合の解約予告期間が設けられています。
解約予告期間は、物件によって異なりますが、1か月～2か月程度に設定するのが一般的です。
つまり、退去する1か月～2か月前までに、解約する旨を大家さんに連絡する必要があるのです。
解約の連絡をしたあとは、解約届に必要事項を記入し、郵送やFAXで送れば手続きが完了します。
解約予告期間を過ぎてしまうと、家賃の1か月分を請求される場合があるため、賃貸借契約書を確認し、遅れないように手続きすることが大切です。

違約金は発生するのか

契約期間内に解約すると違約金が発生するのではないか？と思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、賃貸物件の解約時には、基本的に違約金は発生しません。
ただし、賃貸借契約書に解約時に違約金を支払うといった内容が記載されている場合は、違約金を支払う義務があります。
敷金・礼金がゼロの賃貸物件では、契約期間内に解約すると違約金が発生することもあります。
また、入居後、短期間で退去するような早期解約の場合も、違約金が発生するケースが多いです。
たとえば、入居から1年以内に退去する場合は、家賃1か月分の違約金が発生するような特約が付いているものも少なくありません。
したがって、解約したい場合は、賃貸借契約書や重要事項説明書に違約金についての記載があるかどうかをまず確認することが大切です。

まとめ

賃貸物件に入居する際に結ぶ賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、普通借家契約の場合は借主が希望すれば更新することが可能です。
賃貸物件の契約期間は2年に設定されていることが多く、自動更新されないものについては、更新手続きをする必要があります。
また、契約期間内に途中解約する場合は、解約予告期間内に大家さんに連絡したうえで解約手続きをする必要があるため、賃貸借契約書の内容をしっかり確認することが大切です。