賃貸物件の原状回復はどこまで直す？壁の扱いについて解説

アパートやマンションなどの賃貸物件を退去するときには、賃貸借契約にもとづき原状回復を求められるのが一般的です。
ところで、掲示物の跡や画鋲の穴、タバコなどで汚れや傷が付いた壁は、どこまでの回復を求められるかご存じでしょうか。
この記事では、賃貸物件を退去するときの原状回復における壁の扱いを解説しますので、賃貸物件へ入居予定の方はお役立てください。

賃貸物件の退去において原状回復する壁の扱い～画鋲

アパートやマンションなどの賃貸物件に限らず、日常生活においてカレンダーなどに画鋲を使ったり、何かを留めるうえでネジや釘で穴を開けたりするケースがあります。
ここでは、画鋲などによって壁に開けた穴などに関する原状回復の範囲を解説します。

基本的事項

賃貸物件を退去するときに、入居者は物件を入居したときの状態に戻す原状回復義務を負い、責任をもって修繕などに取り組まなければなりません。
賃貸物件では、通常の使用で生じた傷・汚れや時間の経過による劣化には、入居者は原状回復義務を負わないのが基本的な考え方になっています。
床や天井、キッチン、お風呂なども同様の扱いです。
入居者は故意によって生じた傷・汚れには原状回復する義務を負いますが、通常の使用による壁の穴は原状回復の対象外とするのが一般的な判断です。

画鋲やピンによる傷

カレンダーやポスターなどを貼る際には、画鋲やピンを壁に刺したことで穴が開くかと思います。
画鋲やピンで貼るのは、多くの方が日常的におこなう行為であるため、通常の使用で生じた損耗の範囲と考えられます。
通常の損耗に関しては、入居者に補修の責任はなく、オーナーが修繕しなければなりません。
国土交通省が示している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においても、ポスターなどの掲示は通常の生活においておこなわれる行動の範囲と示されています。
ポスターなどの掲示を目的に使用した画鋲やピンの穴は、通常の損耗として扱うのが妥当でしょう。
ただし、通常では考えられないほど数多くの穴を開けたときには、修理費用を請求される可能性があるため注意が必要です。

釘・ネジ・ビス・ボルトを刺した穴

壁にレールを付けるときや額縁など重いものを固定するには、釘やネジ、ビス、ボルトを用いる必要があるでしょう。
釘やネジなどは、画鋲よりも大きな穴を開けるとともに、クロスだけではなく下地のボード類にも影響を与える可能性があるため、通常の損耗とは違ってきます。
DIYの流行によって、賃貸物件をカスタマイズするケースが増えていますが、釘やネジでつけた穴は、退去するときに補修費用を請求される事例が多く発生しています。
一方、エアコンを設置するために開けたビスの穴は、通常の損耗における範囲とされ、一般的には補修費用の負担は不要です。
なお、エアコン設置に際しては、室外機を設置するうえで貫通スリーブと呼ばれる穴を開ける必要があります。
賃貸物件によっては、貫通スリーブが用意されているケースがありますが、用意されていないときには穴を開けなければなりません。
この穴は、入居者の判断で開けて良いものではないため、エアコンを設置するときには、オーナーや管理会社へ許可を得てから設置するのが基本です。

家具や家電による穴と傷

家具や家電製品などの重量物を移動させる際に注意していたにも関わらず、壁にぶつけてしまったのが原因で開いた穴は、入居者の過失と判断される可能性が高いです。
通常の使用で生じた損耗とは異なり、修理の責任を負うのが一般的であるため、引っ越しや模様替えにおいて、家具や家電製品などを移動するときには十分に注意しましょう。
なお、トラブルやストレスなどにより、暴れて穴を開けてしまったものは、弁解の余地がありません。
故意により、物件を損傷させてしまったときには、退去する際に修理費用を請求される覚悟を持ちましょう。

賃貸物件の退去において原状回復する壁の扱い～掲示物などの跡

ここでは、掲示物や冷蔵庫などにより、壁にできてしまった跡に関する原状回復の扱いを解説します。

ポスターなどの掲示物による跡

長期にわたって、ポスターやカレンダーなどを掲示していると、室外からの日光などによって、壁に跡ができてしまうケースがあるかもしれません。
ポスターを貼っていれば、跡がつくのは自然発生的な経年劣化であり、入居者が原状回復義務を果たす必要はないでしょう。
都道府県ごとに公表している原状回復のガイドラインでは、経年による壁紙の変色はオーナー側が負担するものと定めているケースもあります。
退去する際に原状回復を求められたときには、都道府県のガイドラインなどをもとにオーナーへ相談してみましょう。

電化製品による電気ヤケ

冷蔵庫の後部の壁には、電気ヤケと呼ばれる黒ずみができるかもしれません。
冷蔵庫の電気ヤケは通常の使用において発生するものであり、オーナーが負担する損耗の範囲として扱うのが妥当でしょう。
テレビの後部の壁も黒ずむ可能性がありますが、冷蔵庫と同様です。
ただし、冷蔵庫の下部にできた錆を放置して床に跡がついた場合は、入居者が適切に管理しなかったことが原因と考えられるため、負担を求められるでしょう。

賃貸物件の退去において原状回復する壁の扱い～タバコの影響

ここでは、タバコによって壁にできた汚れやにおいに関する原状回復の扱いを解説します。

喫煙に関する特約

喫煙は、法律に違反しているわけでもなく、クリーニングで除去できる程度の汚れは、通常の損耗の範囲内と解釈されていました。
しかし、2011年にガイドラインが見直され、喫煙によって壁についた汚れやにおいは、通常の使用による汚損を超えると判断されるケースが多くを占めるようになりました。
時代の流れによって喫煙者が減少し、今では賃貸物件においても、公共施設のように全室禁煙の物件が多くみられます。
賃貸借契約書の特約事項に、全室禁煙と定められている物件は珍しくありません。
喫煙をする入居者の責任は重くなっており、今後もこの流れは続いていくと考えられます。
全室禁煙の物件で、タバコによる汚れやにおいをつけてしまったケースは、契約違反を理由に、原状回復義務を免れないでしょう。
クロスがヤニで変色したり、においが付いていたりすると、部屋全体のクリーニング費用だけではなく、すべてのクロスの張り替え費用を請求される可能性があるため注意が必要です。

タバコによる汚れやにおい

室内でタバコを吸うと、壁や天井には黄ばみが染み付くとともに、喫煙者は気が付きにくくても、長年吸い続けるとにおいも深刻になります。
タバコの黄ばみやにおいがある部屋は、次の入居者を確保するのに苦労するかもしれません。
喫煙によって、汚れやにおいが付いた物件は、ハウスクリーニングか壁や天井を張り替えることになる可能性が高いでしょう。
近年は、タバコによる汚れやにおいは、汚損の範囲が通常の生活を超えていると判断されるケースが一般的になっています。
したがって、居室内での喫煙が認められている物件であっても、喫煙を控えるのが得策です。

対応策

室内で喫煙するときには、換気扇の下やお風呂で吸うと良いかもしれません。
十分な汚れ対策にはなりませんが、少しは軽減できるでしょう。
なお、ベランダで喫煙すると、他の部屋の方の洗濯物ににおいをつけてしまう恐れがあるとともに、共用部分での喫煙を禁じている物件もあるため注意しましょう。

まとめ

賃貸物件を退去する際には、原状回復を求められます。
ただし、通常の使用で生じた損耗や時間の経過による劣化は入居者の責任範囲ではありません。
なお、全室禁煙の物件でタバコを吸って壁に汚れやにおいをつけると、すべての壁や天井などの張り替えを求められる可能性が高いため注意しましょう。